2019. március 11., hétfő

A budapesti ingatlanpiac

Lassan két éve keresgélek lakást Budapesten. Különböző méretekben és célokban gondolkodunk, a kínálat függvényében változnak az elképzeléseink. Ez alatt a két év alatt majdnem megvettünk egy pici lakást egy épülő ház legfelső emeletén, továbbá két másik lakás ment el az orrom előtt úgy, hogy ez egyiket a hirdetés megjelenésének délutánján hívtam, de délelőtt már elkelt.

Röviden a tapasztalataimról:

– Az árak: TE JÓ ÉG. Az internet szerint az elmúlt öt évben megduplázódtak az árak – ez minden bizonyára igaz! A két éve beállított keresésre (ár-méret) ma már egyáltalán nem jön találat, ha jön is, az külvárosi panel. Emlékszem, amikor egy lengyel barátnőm mesélte a kétezres évek elején, hogy Varsóban megduplázódtak az ingatlanárak, egészen egyszerűen nem hittem el. Amúgy meg ki tudja, hogy a neten szereplő összegek mennyire reálisak, mennyiért mennek el valóban azok a lakások – 80 millió forint egy (ráadásul) belső kétszintes lakásért a Rákóczi téren nekem nagyon túlárazottnak tűnik!

– Az ingatlanosok: tulajdonképpen fogalmam sincs, mi a szerepük azon kívül, hogy házmesterként nyitják-csukják az érdeklődők előtt és mögött az ajtót (és hogy ezért egy csomó pénzt elkérnek). Szinte mindegyik hirdetést egy kis keresés után be tudok azonosítani az adott utcában. Ha Budapesten élnék, be is tudnék csengetni, nem? És jó lenne, ha az ingatan ügynökök nyílt lapokkal játszanának. Egy tavalyi tapasztalat: hiába jó a lakás, nem fogjuk megvenni, ha egy 2x2 sávos úton található a ház. Igazán elmondhatta volna ezt előre az ingatlanos! Úgy szerveztük a napunkat, hogy meg tudjuk nézni, zavartuk a nénit, aki benne lakott, plusz neki magának (az ingatlanos nőnek) is időpocsékolás volt, mert ha előre mondja, el sem megyünk.

– A hirdetések: na, ez őrület, de komolyan! Ki hitte volna, hogy Budapesten minden lakóközösség ennyire összetartó? Ez az a mondat, amely szinte mindenhol szerepel. Ami a fotókat illeti, kétféle tendencia létezik: egy egyiken rajta van az az óriási kupi, amiről fogalmam sincs, hogyan tudja bárki elviselni (ráadásul kitenni a netre!), a másikon pedig képesek a belsőépítész „megálmodta” (nem az én szavam) lakás egy-egy részletét kiragadni, úgymint: váza, kilincs, gyümölcsök az étkezőaszalon. Nagyon nagy segítség!

– Az eredmény: a hirdetések 90%-át már az alaprajz alapján elvetem, még ha tudnám, sem szeretném megnézni. Nagyon érdekes, hogy egy átlagos budapesti lakás alaprajza mennyire távol áll attól, ami számunkra oké lenne. Általában a konyha-étkező a problémás; tök gyakran ezen a két helyiségen nincs ablak, például előszobákban, hallokban helyezték el őket („került kialakításra” – ahogy a hirdetésekben áll). Vagy nagyon picikék. Vagy ha a konyha ún. amerikai, akkor sem lehet közvetlenül szellőztetni a konyharészt. De olyan is van, hogy az egyik szoba a légaknára néz, vagy hogy a három hálószoba egymásból nyílik.

– És végül: továbbra is azt mondom, a lakás nekem olyan, mint a szerelem. A kiválasztásában nem csak az észérvek játszanak közre. A mostani budapesti lakásomat, minden hibája ellenére imádjuk – pedig az ész azt diktálja, hogy adjuk el és vegyünk helyette másikat. De a szívem is belefacsarodik, ha arra gondolok, hogy egy másik lakásért megcsaljam otthagyjam. Viszont tényleg ezt kellene tennünk, mert a lakóközösség (budpapesti viszonylatban egyedülálló módon, de) nem összetartó. Eddig egyetlen egy olyan lakást találtam, ami a fotók és az alaprajz alapján olyan, hogy talán megérne egy cserét. Két hete hirdették meg, mi csak egy hónap múlva megyünk haza. Addigra talán már meg is veszi valaki...

39 megjegyzés:

  1. Vannak túlárazott lakások, de a hirdetések legnagyobb részében hasonló összeg szerepel, mint amennyiért aztán tényleg elkel egy lakás. A külföldi befektetők, rövid távú kiadások miatt a lokáció az egyik legfontosabb tényező, körúton belüli, körut környéki lakások még szar állapotban is baromi drágák, várhatóan úgyis atomjaira bombázzák szét őket.
    Egy jó ingatlanos meg rengeteg dologban a segítségedre lehet, főleg akkor, ha az eladónak nincs ideje mutogatni a lakást, vagy vmi miatt problémás, bedőlt hitel, hitelátvállalás, de tény, hogy egy klassz kecó kis energiabefektetéssel ingatlanos nélkül is jól elmegy.

    VálaszTörlés
  2. Nekem ez a 80 millios lakas sajnos teljesen realisnak latszik, pont amiatt, mert jo helyen van, es raadasul ketszintes...
    "hiába jó a lakás, nem fogjuk megvenni, ha egy 2x2 sávos úton található" - erre amugy jo a Google Street View, mar ha eddig nem jutott eszetekbe, ES ha meg van adva a pontos cim ES ha az illeto hely elerheto a street view-n :D

    VálaszTörlés
  3. Vera: nem mondooooood...! Eszembe nem jutott :))))

    (ennek a lakásnak pont nem adta meg a címét a hirdetésben, okkal...)

    VálaszTörlés
    Válaszok
    1. tessek, a 444. meghallotta, hogy errol van szo: https://444.hu/2019/03/12/igy-szabadultak-el-a-budapesti-lakasarak-par-ev-alatt

      Törlés
  4. Egy nő ismerősöm egyedülálló, 30 éves, albérletben él. Mire lejár a lakástakaréka kb. 5 év múlva! 2,5 milla lesz rajta..Szerinted? Saját lakásra 0 a esélye. Mi 7 éve 9-ért vettük a házunkat az agglomerációban. De nekünk is a család adta össze+ hitelt is kellett felvennünk.

    VálaszTörlés
    Válaszok
    1. 9 millióért? Wow. Mi 2 éve 27.4-ért szintén az agglomerációban. Azért ez durva; oké, nem tudom hol és milyen házatok van, de azért ez tetemes különbség.

      Törlés
  5. Szerintem mostmár jobban jártok Tamko ha megvárjátok a válságot és akkor vásároltok. Valahogy nem tudom elképzelnli, hogy ne egy hatalmas lufi fújódna itt - de egyáltalán nem vagyok képben sem a szomszédos országok ingatlanhelyzetével, sem a világpiaci tendenciákkal.
    Amúgy az baj, hogy ti pont a belvárosban kerestek (úgy érzem) ami mondjuk befektetési szempontból OK de ha tényleg lakni kell (majd) akkor viszont jobb lenne kintebb szétnézni.
    Illetve: a saját meglévő lakásodnak utánajártál hogy mennyiért tudnád most eladni? Szintén ilyen "eszetlen" árban lenne?

    VálaszTörlés
  6. Az ingatlanos nőt van olyan cég ahol minden látogató után fizetik (pár ezer forinttal). De nekik egyébként csak az az érdekük hogy minél több eladóval kizárólagos szerződést kössenek, és majd ha "valahogy" elmegy az ingatlan akkor megkapják a jutalékukat. A kicsi - egyszemélyes - irodák azok ahol lehet szakértelemmel és szorgalommal is találkozni.

    VálaszTörlés
  7. Ella, de ki az az őrült tulaj, aki kizárólagos szerződést köt egy ingatlanossal? Én inkább úgy látom, hogy egy-egy lakást általában több iroda is hirdet (néha egymásnak ellentmondó infókkal...)

    Majd áprilisban fölméretem, hogy mennyit ér az enyém, kíváncsi vagyok...

    VálaszTörlés
    Válaszok
    1. Én 3 lakást adtam el eddig. Az első még 2004-ben volt azt talán hagyjuk.
      2009-ben 6 ingatlanossal kötöttem szerződést, egy évig mást sem csináltam mint minden nap munka után mentem lakást mutogatni és hallgattam a fikázásokat a vevőktől. Úgy hívtam őket hogy a látogatók. 1 év után egy egyszemélyes vállalkozó adta el. Egy vevőt hozott, de az meg is vette.
      2016-ban már nem is gondolkoztunk több ingatlanosban. 1-el kötöttünk szerződést, 4 vevőt hozott a 4-ik megvette.

      Törlés
    2. A kizárólagosnak van lejárata. Ha fél évig nem tudja eladni bukta. Ha eladható a lakás - a meghirdetett áron - el fogja.

      Törlés
  8. Meglepődnétek, mennyien kötnek kizárólagost, főleg nagy értékű ingatlanra, vagy ha ajánlásból jön az ingatlanos. Pont azért, mert a hirdetési felületek adottak, csodát az sem tesz, ha sokan hirdetik, viszont ha jól, akkor hamar és jó áron megy el. De nagyon sok a kókler, ez tény.
    A lufi meg, nos, jósolnak megállapodást, de óriási visszaesést nem. Pont azért, mert a budapesti ingatlanok jelentős részét befektetők veszik meg, akiknek Bécshez, Prágához képest még mindig aprópénz az itteni ingatlan.

    VálaszTörlés
  9. Ella, Pillanat: ez érdekes, és megmagyarázná azt is, hogy az ingatlan.com-on miért van annyi rossz elrendezésű, első emeleti stb. lakás aranyáron. Mert még ÚGY IS, hogy 80 millió, szar a beosztása, a körútra néz, stb., stb. Alig van olyan, amit érdemes lenne egyáltalán megnézni - akkor talán azért, mert a jó lakásokra kizárólagos szerződést kötöttek EGYETLEN ingatlanossal, aki a saját csatornáján keresztül, vagy szájról szájra terjeszti a hírt? Lehet!

    (de Ella, miért mutogattad te, ha hat ingatlanost is megbíztál vele?)

    VálaszTörlés
    Válaszok
    1. Olyan ingatlanosom nem volt aki ezt nélkülem vállalta volna. Pedig akkor 2009-ben már mi nem laktunk ott. Nem tudom, nem volt szokás? Mondjuk válaszolni sem tudtak az ingatlanosok semmi kérdésre, mindent nekem kellett magyaráznom és nekem hallgatnom pl. ilyesmit, hogy "Dehát ez messze van a belvárostol." "Akkor minek jöttél el?" gondoltam de nem mondtam, nyilván.
      2016-ban még ott laktunk, akkor hozzánk jöttek, az ingatlanossal együtt, ő csak hozta őket.

      Törlés
    2. Úgy másfél éve kötöttem kizárólagost egy nagy irodával, ami valami olyan hálózat tagja, hogy kb. 80 ingatlaniroda is látja a velük szerződött lakásokat az adatbázisban. Tehát amikor egy másik iroda vevője akarta megnézni a lakást, akkor jött vele az én ingatlanosom és a másik cég ügynöke is. Pár hét alatt elkelt volna, csak nálam felmerült egy nem várt probléma és szerződést bontottam. De ha legközelebb el akarom adni, újra kizárólagost kötök majd. Sajnos, iszonyú magasak a jutalékok, ez tény, viszont sok macerától megkíméli magát az ember, és valóban az ingatlanos érdeke is megfelelő vevőt találni, mert minél később jön létre az üzlet, úgy csökken a jutalék.

      Törlés
  10. Nálunk sok ingatlanos olyan kapcsolatrendszerrel dolgozik, hogy szinte meg sem kell hirdetni a lakást. (Én nem ingatlanozom, csak az egyik hálózatnál dolgozom.) Az az igazság, hogy sokkal nagyobb a kereslet, mint a kínálat, belvárosi kecókra mindenképp, ami az egekig tolja az àrakat. Egy 2 éve 18 milliós lakás most simán 23.
    Egy jó ingatlanos egyébként nem azt kérdezi a vevőtől, milyen lakást keres, hanem hogy milyet nem, mi az a 2-3 kizáró ok, pl. forgalmas út, lift hiánya, stb. Pont azért, mert egyébként meg lehet szerelem. Ja, és a jó ingatlanos nem csak pénzt akar, hanem elégedett vevőt és eladót, mert ajánlással lehet a legjobban keresni, pláne hosszútávon.

    VálaszTörlés
    Válaszok
    1. És mondd Pilla, milyen célból veszik meg ezeket a drága lakásokat? A lokációt kell "lefoglalni" mert nem tudom 25-30 év múlva jönnek a kínaiak mindent felvásárolni? Vagy úgy ki lehet adni ezeket a lakásokat?
      Mi 2 éve nem vettünk (vagyis építkeztünk de befektetési célra így már nem jutott) most meg azt látom arra már nem is fog, hacsak nem lesz egy kis visszaesés. Vajon az ingatlanalapok milyen hozamokban gondolkodnak?
      Csak hangosan gondolkodom amúgy mert mi is akarunk venni csak nincs ennyi pénzünk.

      Törlés
    2. Elsősorban rövid távú kiadás, booking.com, airbnb. Egyébként meg mindenhol az a tendencia várható, hogy sokkal kevesebb embernek lesz saját lakása, azaz sokkal többen élnek majd albérletben, mindig lesz kinek kiadni.

      Törlés
  11. Londonban volt dolgom ingatlanossal, mindent tudott a lakásról, szuper képek csinált, energetikai tanúsítványt, felértékelt. Itthon ebbol

    VálaszTörlés
    Válaszok
    1. Kb semmit nem kapsz. Meg a londoni évek alatt akartunk itthon eladni egy lakást, egy országos hálózat kiemelt értékesítője hirdette, botrányos képekkel, helyesírási hibákkal. Alig vártuk, hogy leteljen a 6 hónapos szerződésünk, és megszabaduljunk tőlük. Végül ni adtuk el, szépen lefotóztuk és 2 hét alatt elment, amíg itthon voltunk, soha többet bem kérünk az ingatlanosokból itthon.
      De pár hasznos info:
      - kizárólagos szerződés jutaléka alacsonyabb, de akkor is ki kell fizetni, ha te adod el,
      - az a szokás, hogy a meghirdetés előtti lakásokért extra jutalék jár, ami 1% zsebbe, az iroda háta mögött.

      Törlés
    2. Igen, az ingatlanosok helyesírási, stilisztikai hibái és dagályos nyelvezete, továbbá átlátszó hazugságai (összetartó közösség) az, ami számomra hiteltelenné teszi óket így látatlanban.

      Törlés
    3. Tartottam nekik helyesírás, kommunikációs tréninget, tudnék mesélni. 😃 Sok-sok éven át sikeres az lesz általában, aki értelmes is. Vagy egyszerűren zseniális kereskedő, akinél valahogy átmegy az is, ha szar a helyesírása.

      Törlés
    4. Utolsó mondatod: hát ez az, amit én a lakásvásárlás kapcsán nem hiszek (azaz hogy létezhet zseniális ingatlanos). Mert egy ilyen horderejű döntésnél, ekkora pénz kifizetésekor, előre felállított, lecsekkolt és ellenőrzött kritériumok figyelembe vételével, a meghozandó kompromisszumokat lezongorázva NEM HISZEM EL hogy bárki rá tudna venni arra, hogy olyan lakást vásároljunk meg, ami nem illik bele az elképzeléseinkbe!

      Azt persze el tudom hinni, hogy vannak jobb ingatlanosok, akik több név- és lakásjegyzékkel dolgoznak, kiterjedtebb a hálózatuk, és még a helyesírásuk is jó :))) de még egy ilyen sem fog tudni rábeszélni egy (számomra, a mi mércénkhez képest) rossz lakásra. Szóval ez nem olyan, mint amikor bemegyek a boltba, és végülis elhiszem az eladó csajnak, hogy azt a fekete ruhát fel lehet majd venni tavasszal, még tornacipővel is, és hogy elég az S-es, és hogy jól áll.. szóval, érted :)))

      Törlés
    5. Jaaaj, nem úgy értettem, hogy abban jó, hogy megvezessen. Abban az értelemben szuper kereskedő, hogy figyel rád, az igényeidre, foglalkozik a dologgal, energiát fektet bele. Akár rossz helyesírással is, értsünk ez alatt mindent, amire gondolhatunk. Az, aki abban jó, hogy “átverjen”, az kihullik.

      Törlés
    6. Izé most elolvastam amit írtam és én kérem számon másoktól a helyesírást?! Pilla azért érdekelne, hogy ti mit láttok, mi mozgatja ennyire a piacot? Az olcsó hitel? Ami azért egy ponton drága lesz.... Honnan a francból lett itt hirtelen ennyi pénz? Vagy csak ennyi hitel lett? @Tamkó, 2 barátunk is a korábban leírt módszerrel vett lakást, több hónap sikertelen keresgélés után.

      Törlés
    7. Mármint az 1%-os módszerrel, ingatlanostól?

      Törlés
    8. Jaj, bocs, most latom a kérdést. A belső kerületekben! (Buda+Pest)

      Törlés
  12. Merylla, igen, egyrészt a hitelek, másrészt a befektetők. Nagyon sok orosz, kínai vásárol, hozzák a kp-t táskában, nem, nem viccelek. Meg hát a magyarok is, akinek pénze van, ingatlanba fektet.

    VálaszTörlés
    Válaszok
    1. Köszi, nagyjából ezeket látom én is. Egyrészt a lányom ovijában minden csoportban van 1-2 kinai gyerek. Másrészt mostanában elkezdtem nézegetni a postaládákon a neveket. Duna pláza környéken újépítésű 40 lakásos házban kb. 30 postaládán kínai v orosz név.

      Törlés
  13. Hú mennyi sok okosság!
    Tamko, lakni is szeretnél benne, vagy csak kiadni? Miért nem mindegy hány sávos az út és melyik emeleten van? :) A belvárosban MINDENT ki lehet adni!
    Ha kell közbenjárás, szólj, ha segít szívesen megnézem és befotózom neked a kiszemelt a lakást!

    VálaszTörlés
    Válaszok
    1. Koszi, de aranyos vagy :))) az a baj, hogy pont soha nincs semmi jo, amit meg szeretnék nézni. Kínai honlapokon kellene keresgélnem :))))

      Törlés
    2. Tényleg szólj ha úgy van!
      Én meg azon gondolkozom, miért nem kapkodják a gázos szomszédom lakását ezek a táskájukban 30-40 milliót szállító befektetők!

      Törlés
    3. De ha a ház olyan rossz állapotban van, azért akkor érthető, nem? Én is azért költöznék az enyémből... (pedig nagyon szeretjük)

      Törlés
    4. Abszolút átlagos, van megtakarításunk, körfolyosó fel van újítva, mindenki fizet, szóval lehetne rosszabb. 1880-as években épült a ház, csodákat nem várhatunk, de sztem nem fog összeomlani a következő 50 évben sem :) Pl. amit a barátnőd nézett múltkor, az rosszabb volt!

      Törlés
    5. Jaj, bocs, azt hittem, rosszabb, írtad, hogy az erkély életveszélyes.

      Nálunk a tető SIRALMAS állapotban van (1880-as állapotban, konkrétan :(((, a kémények detto, a stukkók jönnek le a homlokzatról, és a csatorna nem is tudom mikor volt felújítva utoljára (ráférne).

      Közgyűlésre a fölső Peti nem jár, mert összeveszett az alsó Klárival, aki szintén nem jön, mert meg van sértődve (mikor kire), így szavazni nem lehet semmiről, a fölöttem lévő nő a többéves sérelmeivel szólal fel minden egyes alkalommal... szóval nem haladunk, így itt nem lesz tető- meg körfolyosó-felújítás...

      Akkor ijedtem meg, amikor Franciaországban (Marseilles-ben) tényleg összedőlt egy ház... ha így folytatjuk, 20 év múlva esélyes lesz, hogy ez is összedől... (máspedig én nem két évre vettem, hanem hosszú távra)

      Törlés
    6. uhhh, nálunk ennél tényleg jobb a helyzet. Mindig pályázunk, nyerünk is pénzt, összedobjuk a többit. Csak persze rengeteg a teendő és amúgy kell 1-2 aktív lakó, ez fontos. Mit össze lobbiztam én az erkélyért, hogy induljunk a pályázaton! Nekem adott a fél ház meghatalmazást, amit persze nekem kellett még tanuztatni, kinyomtatni, stbstb.
      Hát, remélem találtok jót, de külföldről baromi nehéz ezeket intézni :(

      Törlés
    7. igen, bele kell magát ásnia az embernek, csak kinek van erre ideje... és ha lenne is, nem elég a szavazatunk (van pár nagyon normális nő is, szerencsére!)

      Törlés